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2019想买房 房价涨不涨都要看

发布时间: 2016-9-10

买房可以说是人生中的一件大事,每个人都希望买一套物有所值甚至物超所值的好房子。那么怎样才能选购一套好房?认准以下八大原则。

定律一 淡季购房是好时机

不管什么时候,在市场上买到自己一套各方面都很满意的房子是一件困难的事,而买到价格稍微便宜一点的房子则是一件相对容易的事。为什么这么说?因为每套 房子都有自己的特点、属性、品质,而每个人对房子的品位和爱好也是独一无二的。因此,按价格来找房比较容易,而要满足各方面喜好则比较难。如果除去这个认 识,单纯从市场走向来看,淡季购房不失为一个明智的选择,因为淡市时的炒房者、投资者会大量退出市场,这不仅意味着有更多的选择机会,而且价格也趋于理 性,买房会比较占便宜。

定律二 利率总是会变的

央行最近的一次降息是在2015年10月24日,一般来说,房贷按揭贷款利率也相应降低,给有买房需求的百姓带来实惠。这让很多市民认为投资房地产市场的 时机 已经到来。但业内人士则普遍认为,降息或者加息主要是对市民的心理影响作用较大,而实际影响作用则相对较小。从历史上看,住房按揭利率曾经很高,我们也经 历过很多次的降息。但其实在经济社会中,加息或者降息都是常态,对日常生活带来的变化有限。对利息的变化应该调整心态,不能静态看,要动态看。从一个长时 间的范围来看,利息有高也有低,不宜成为影响置业的首要因素。

在经历了2015年的五次降息之后,让我们来算一笔账。根据测算,以购房者贷款100万、期限30年为例计算。如果购房者选择的是按等额还款计算, 五次降息前的基准利率由6.15%降至4.9%,每月还由6092.28元降至5307.27元,每月少还款近700元元,本息合计减少近28万元,这对 于一个普通家庭而言可是一笔不小的数目。

置业的关键还是要考虑机会成本、资金流动性以及支付能力。如果购房者手中有充足的资金来购房,或者资金的流动性相对顺畅且有购房 打算,那么可以在银行降息时选择合适的房源出手。但这个购房决策应该是建立在自身支付能力的基础上,而不是盲目跟风,以“占便宜“的心态进入市场。一旦超 出实际经济能力,很有可能会因还贷压力影响未来的生活品质。

定律三 买房应关注区域供应量

购房者在买房时,除了要关注交通、配套设施、区域发展前景、开发商品牌等因素外,还应考量楼盘在该区域内的整体供应量。“一手楼供应多的区域,买一手楼较好;反之,在二手房供应较多的区域则更适合购买。”

当市场处上升态势时,一手楼的价格高于二手楼;反之,二手楼价格高于一手楼。这个定律的主要依据是市场供应者总是既包括,也包括小业主。“在同一个区域 中, 房价往往受这两者推盘量的影响。比如,当一手楼供应量较多的时候,开发商为了争夺客户而竞争,价格会相对合理,对于购入新房的购房者则相对合适;而当一手 楼供应量减少的时候,面对市场需求,就可能会出现个人卖家囤货居奇,价格非理性上涨的情况。”

定律四 淡市时也可将多余房子卖出

对于中小投资者来说,即便是淡季,卖房也是相对划算的。持有房屋与持有股票不同,房地产的持有都是要付出代价的。持有成本包括物业管理费、银行利息、装修 费、维修费等等。因此,持有的前提就是房屋带来的收益和增值,能够涵盖费用成本。从李女士自身的情况来看,其自身并不是资金充裕的购房者,需要通过卖一买 一的方式来改善居住条件,在这种情况下,应该适当降低心理预期价格。因为即使是淡市时,持有房屋的成本也不会减少,及时将多余且闲置的房屋卖出有利于为下 一步投资置业计划提供空间和资金。

定律五 房产税可以通过买卖交易补偿

眼下对于买家,还有一个心理负担,就是觉得税少时没买,税多时再买,岂不亏了?谈到这个问题,首先需要对房产涉及的税做区分。目前的房产税分为流转税和持 有 税。流转税主要包括营业税、契税、所得税。流转税是只有当产权发生变动时才会纳税。持有税主要是房产税和物业税。房产税只对出租物业,物业税尚未开征。现 在的税收调整重点是打击投机炒楼,对于自用者来说影响不大。此外,即便是上市流转,只要有足够的耐心,总是可以通过多方询价,将这点税费在买卖交易中完成 补偿。

定律六 空置的房子要马上出租

经常听人这么说:“我现在有三套房子,两套空着。”乍一听觉得有些不可思议,实际情况还真是这样。有些人认为出租收的租金还抵不了银行利息,有些人就是在等待装修和想卖房子之间徘徊。

无论房子的租金回报是高还是低,都要选择马上出租,决不能让房子空着,空着就是损失。此外,租房不要选择豪装,因为这与租金价格不成正比,尤其是在淡市时。

定律七 换房不受淡旺市影响

2015年10月份以来,改善性需求逐渐成为市场活跃的主角,特别是在二手房市场表现抢眼。在业内看来,“低端有保障、中端有市场、高端有控制”的三元格局正在加速形成。但也有不少准备换房的人处在观望情绪中,迟迟不敢出手。

内人士认为,对于那些有换房需求的购房者来说,无需过多考虑淡旺季的因素。一般来说,自住型的购房需求不会受到市场大形势影响,比如婚房、改善住房条件 等。在同一地段中,如果居住产品已经落后,而又有换房的打算,在市场预期不会变化太大的情况下,应该卖掉房子,将它变现为资金,这意味着更多的机会。

这个规律主要适用于非投机的自住房。“不管房地产市场是买方市场还是卖方市场,对于需要换房的购房者来说,他自身都涉及一个买卖身份的转变。因此整体情况 对 个人的影响不会特别大。如果在卖房时让渡了部分利益,那么在购房时也会相应地有所收益,因此心理落差不用过大,最重要的是寻找到适合自己的房源,满足换房 需求。”

定律八 二手房应珍惜每个交易机会

在 房屋交易中,经常会出现买家和卖家因价格谈不拢而相互僵持的局面,张玉在接受采访时表示,在她的实际工作中,遇到的这类情况几乎会占到交易总数的30%。 “很多人打算卖房来到中介后,工作人员会根据其房源所在区域成熟度、区域供应量、楼盘年份以及房源本身的情况做一个评估,给出一个市场相对认可的价格。但 在实际交易过程中,除了特别着急卖房的人以外,大多数房主都会选择在这个价格上提高一些。”而对于买方来说,购房之前会对自己感兴趣的区域房源多方询价, 并希望购买价格能更接近自己的心理预期,这就形成了一个买卖双方博弈的情况。

二手房选择出手时机要紧随市场行情。在市场不被看好的情况下,卖家要特别珍惜交易机会,因为这时卖家比买家多,成交量萎缩。如果买家叫价不是很离谱,千万不要吊起来不卖。一旦错过机会,损失更大。